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七星彩走势图专业版:商業地產“日久生厭” 溫商現在鐘情工業地產

2011-10-20 10:18:14 來源:2011年06月23日10:26 搜狐焦點網 我要評論(0)
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 深圳收購舊廠房,改造后出租車公廟片區,深圳市科技企業和白領聚集的商業區之一,隨著深圳退二進三步伐加快,這個方圓不到1平方公里的地方,吸引了各方資本前來淘舊廠房。溫商趙蕭便是其中一位。 

 一年前,來自我市龍灣的他以1.8萬元/平方米在這一片區工業園購買了約800平方米的舊廠房,裝修后出租了,出租價是80元/平方米。如果照這樣的價格租下去,他可能要近20年收回成本。

 工業地產投資與住宅、商鋪和寫字樓投資最大的區別是廠房的租期較久,租金相對較低,但投資回報卻相對穩定。趙蕭接受記者連線時表示,盡管不及寫字樓及豪宅項目受人關注,但就投資回報率和投資風險而論,工業物業絕對是支潛力股。

 購買工業土地,建造廠房,35年的市場培育后,租金收益和土地增值便可以帶來至少50%的升值空間??悸塹餃嗣癖疑檔囊蛩?,這個數字會更可觀。趙蕭告訴記者,工業地產的收益,年回報率一般在10%以上。

 東莞露廠房真空,溫商組團物色

 青睞工業地產的可不止趙蕭一人。

 近日,從事標準件生意的溫商葉憲豹忙于洽談收購東莞一處廠房事宜。該廠房占地約100畝,連土地,價值大約3000多萬元,之前由港商投資所有。

 除了東莞,他和圈內好友還在佛山等地物色廠房。這些廠房收購完成后,除了自己企業使用一部分,大部分將出租。葉憲豹表示,這些廠房建立較早,周邊配套較為完善,如再投入一部分資金整理改造,就可以投入使用。

 眼下銀根緊縮,勞動力成本高,制造業低迷,廣東很多城市的廠房開工率都不高,有的關門轉行,有的遷移中西部。對于溫商在廣東投資舊廠房,東莞溫州商會會長周建云說,廣東現在的確有一批空置待售的廠房,如果政策把握得準,利用得好,投資舊廠房是個不錯的選擇。

 周建云分析,東莞閑置的廠房多系前些年臺商、港商留下的,地理位置及周邊環境不錯,也適合民資短線投資口味。

 一位圈內人士告訴記者,最初實業出身的企業家投資工業地產是委托代理行完成的。隨著經驗的累積和圈子中的交流傳播,做實業的老板發現囤積工業地皮掙錢更快,于是吸引更多的人進來。

 與商品房的投資領域相比,工業地產沒有各種懲罰性稅費的政策,可以說幾乎沒有管制投機的措施。于是,在2010年開始的樓市政策調整過程中,從住宅投資轉向炒賣工業園區地皮的新聞屢見報端。

 皖江城市帶建設,溫商別樣姿態殺入

 之前不少涉足房地產的溫商,開始掉頭投資工業物業。在萬和豪生大酒店大廳,溫商葉海(化名)向記者展示全國各地工業園區的招商資料,此前他已在湖南、安徽巡邏了一番,伺機投資工業物業。

 但在他的投資計劃里,是不會以房地產的名義進入的,葉海非常清楚,現在樓市調控政府正嚴,拿地成本太高,而如果以科技、物流或者其他新興制造業的名義投資工業用地,問題就會簡單許多。

 一番考察下來,初步相中安徽省長豐縣一工業園,擬建立一個印刷基地。葉海得出一個結論,國家鼓勵發展的產業更容易拿地。物流業是國家鼓勵的下一個重點行業,即使是在銀根緊縮的情況下,物流商也比較容易拿到地,而且價格相對低廉。

 這緣于長期以來,地方政府為了招商引資而壓低工業用地價格,甚至有時候采取極端的工業用地白送的方式來吸引投資,從而達到依靠低廉的土地,吸引來投資、增加本地GDP之目的。

 工業劃撥用地與商業出讓用地的土地價格懸殊,多數以協議方式出讓。葉海說,通過工業用地立項取得的土地,幾乎可稱之為低成本高收益的典范。

 除了依然燙手的商業地產外,工業地產的確已進入溫州人的視野。合肥溫州商會一位工作人員表示,近幾年來隨著皖江城市帶的啟動建設,在皖溫商已不再僅僅滿足于單純的住宅買賣,開始將目光轉向各地產業園區的投資和建設。

 1500萬元投資工業地產,一年后賺了2000

 熟悉工業地產投資的業內人士告訴記者,溫商投資工業地產可謂近水樓臺先得月。

 溫商本身就是做實業出身,在各地都有投資,了解當地政策和廠房的需求。近年來制造業不景氣,溫商本來就是各地招商引資的重點群體,因而他們出手比別人快而準。

 葉海告訴記者,去年6月初,他的一位朋友來到余杭,花費1500多萬元購進了70多畝工業用地,約20萬元/畝。一年后,他在熟人圈私下以超過50萬元/畝售出,凈賺2000萬。1500萬元在京滬,大概只能投資四五套房子,而工業用地則可以接近百畝。葉海感嘆。

 你還可以在閑置的土地上,適當地搭建些簡易的廠房,等到交通方便了,便可以開始準備轉讓了。因為有民間融資的成本,不太容易等到土地價格像住宅那樣翻好幾番才出手。雖說不介入地皮炒作,但葉海卻深諳地皮投資的潛規則。

 工業地皮投資要對當地的規劃很熟悉,并盡可能從政府那里爭取到更多優惠政策,如允許分期付款、分期建,還可以拿著合同去銀行融資。如果能把工業用地的功能改變為商業或住宅用地,那就真正發了。葉海說。

 近年來工業用地的審批也緊縮,工業用地的價格一路上揚,很多在外做大了的溫商都發現,工業地產所獲得的增值幅度大大高于主營業務的增值。為了找到一塊理想的廠房工業用地,兩年前葉海幾乎跑遍上海郊區的工業園區,但是一直找不到合適的土地,只好把眼光瞄向合肥、武漢等發展潛力較好的二線城市。

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